为规范抚顺市住宅专项维修资金管理，确保业主的合法权益，抚顺市住房和城乡建设局研究起草了《抚顺市住宅专项维修资金管理办法》。根据工作需要，现广泛征求社会各界的意见和建议。在2025年10月26日前，公众可通过以下途径提出意见和建议：

1.电子邮件：fsszjwwyc@126.com

2.电话（传真）：024-57612060

3.通信地址：抚顺市顺城区振兴大厦A座抚顺市住房和城乡建设局物业监管科（请在信封上著名“意见征集”字样）

附件：抚顺市住宅专项维修资金管理办法

抚顺市住房和城乡建设局

2025年9月26日

附件：

抚顺市住宅专项维修资金管理办法

第一章 总则

第一条 为了加强物业专项维修资金管理，保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）、《辽宁省物业管理条例》等法律、法规和规章，结合抚顺市实际，制定本办法。

第二条 我市城市规划区内国有土地上的住宅（包括商品房、拆迁安置房、经济适用房、国家规定的保障性住房）专项维修资金（以下简称维修资金）的交存、使用、管理和监督，适用本规定。

第三条 本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 市政府主管部门（市住建局）负责本市住宅专项维修资金管理的指导和监督工作。

市政府主管部门所属的住宅专项维修资金的管理机构（城建中心），具体负责住宅专项维修资金的归集、存储、保值增值、划转使用、结算分摊、申请使用材料的备案和信息查询服务等日常管理工作。

区住建局负责受理维修资金的申请使用，监督和指导社区、街道、业主委员会有关住宅专项维修资金申请使用、续筹等的日常工作，调解住宅专项维修资金管理纠纷。向住宅专项维修资金的管理机构提供备案材料。

财政、审计、自然资源局等相关部门按照各自职责对住宅专项维修资金管理进行监督。

第五条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第六条 街道办事处、乡（镇）人民政府协助区物业行政主管部门（区住建局）指导辖区内住宅专项维修资金的管理工作，监督指导业主大会、业主委员会有关住宅专项维修资金管理的使用受理等日常工作，调解住宅专项维修资金管理纠纷。

社区居民委员会、村民委员会应当依法履行职责，支持、指导业主委员会的日常工作。

第二章 维修资金交存

第七条 下列住宅的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅。一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

（二）住宅小区内的住宅、非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主，应当按本规定交纳住宅专项维修资金。

非住宅包括商业用房、办公用房、车库、人防工程等。

第八条 房地产开发企业采取预售方式销售商品房屋的，在办理商品房预售许可时，应当按照本办法规定的交存标准，为房屋买受人代交首期维修资金，并存入商品房屋维修资金专户。

   房地产开发企业采取现房销售商品房屋    （的，在办理房屋所有权初始登记时，应当按照本办法规定的交存标准，为房屋买受人代交首期维修资金，并存入商品房屋维修资金专户。

第九条 房地产开发企业在办理商品房屋预售许可时，代交维修资金的，在与房屋买受人签订《商品房预售合同》时，房屋买受人应当向房地产开发企业支付代交的首期维修资金。

房地产开发企业在办理商品房屋初始登记时，代交维修资金的，在取得商品房屋备案证明后，房屋买受人应当向房地产开发企业支付代交的首期维修资金。

第十条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

第十一条 业主应当按照下列标准交存首期物业专项维修资金：

（一）配备电梯的物业，按照建筑面积每平方米112元交存；

（二）未配备电梯的物业，按照建筑面积每平方米70元交存。

市住建局可以根据物业建筑安装工程造价变动情况等因素，适时调整物业专项维修资金交存标准。

第十四条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主共有。

第十五条 市住房城乡建设行政主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为住宅专项维修资金的专户管理银行；以物业管理区域为单位设总账，以幢为单位设分幢账，按照房屋门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设总账，按房屋户门号设分户账。

第十六条 负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。

开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户账。

第十七条 业主分户账面物业住宅专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的，应当及时续交。原则上续交后业主分户账面余额不得低于首期交存额。

续交方案应当经双三分之二（专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上业主，以下同）参与表决专有部分面积四分之三以上的业主，且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

续交方案由业主大会决定。

业主委员会应当及时组织召开业主大会讨论决定续交方案，并依据续交方案向相关业主发出续交通知。业主应当在接到续交通知之日起10日内，将续交的物业专项维修资金交存到专户管理银行。

第十八条 本规定实施前已出售的商品住    （宅未交纳维修资金的，应由业主委员会和物业服务企业按照本办法向业主筹集维修资金。

第十九条 收取住宅专项维修资金时应当出具由省财政部门统一监制的辽宁省住宅专项维修资金专用收据。

第三章 维修资金使用

第二十条 物业专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造及增设，不得挪作他用。

保修期无法确定的房屋，从实际入住时间算起，需要维修、更新、改造的物业共用部位、共用设施设备超过国家规定保修期限的，经业主大会讨论通过，可以申请使用住宅专项维修资金。

第二十一条 住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造及增设费用，由相关业主按照下列规定分摊：

（一）属于住宅管理区域内业主共用的住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造及增设费用，由全体业主按照各自拥有住宅建筑面积的比例分摊；

（二）专属一幢楼的住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造及增设费用，由该楼全体业主按照各自拥有住宅建筑面积的比例分摊；

（三）专属一个单元的住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造及增设费用，由该单元全体业主按照各自拥有住宅建筑面积的比例分摊；

（四）专属一个楼层的住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造及增设费用，由该楼层全体业主按照各自拥有住宅建筑面积的比例分摊。

住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造，涉及尚未售出的住宅、非住宅的，开发建设单位应当按照尚未出售商品住宅建筑面积，分摊维修、更新和改造费用。

第二十二条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造及增设费用，涉及售后公有住房的，按照售后公有住房建筑面积的比例分摊，维修、更新、改造及增设费用从售后公有住房维修资金列支；涉及尚未售出的物业，开发建设或者产权单位应当按照尚未售出物业建筑面积的比例分摊。

第二十三条 成立业主委员会的物业管理区域申请使用维修资金的，由业主委员会作为申请人向区住建局提出申请；未成立业主委员会的物业管理区域申请使用维修资金的，由街道办事处或乡镇人民政府指导居民委员会临时代行业委会职责作为申请人提出申请。

申请人应当组织制定维修资金使用方案。维修资金使用方案应当包括拟维修的项目、工程预算、工程进度计划、列支范围、房屋基本情况，并且提交施工企业的选定方案及资格证书。

第二十四条 申请人向区住建局提供的要件：

1、住宅专项维修资金使用申请表；

2、业主委员会依法成立的证明和业主委员会备案证明及业委会成员身份证复印件；

3、维修资金使用方案；维修工程预算或报价

4、根据工程项目要求，需要工程维修必要性鉴定、工程材质鉴定、工程验收检验、聘请监理机构的提出初步意见，并拟定具有资质的鉴定、检验、监理机构名单及其选定方案（是否鉴定由业主大会议定，不鉴定的要有业主委员会确认工程量的书面意见）。

第二十五条 区住建局收到申请后，在七个工作日内审查维修资金使用方案并组织现场勘查。督促街道、社区指导业主委员会召开业主大会(代表)，业主（代表）大会会后将业主书面征求意见书、业主大会或代表会议决议（包括是否进行工程维修必要性鉴定、材质鉴定，是否选用监理，验收方式及工程预算书等）报区住建局。

第二十六条 区住建局对相关业主会议决议和书面征求意见情况核实无误后，下达书面审批意见。申请人组织实施使用方案，施工前应当签订施工合同。施工企业按照施工合同全额垫款进行施工。

工程结束后，由申请人与施工单位进行竣工验收并出具维修资金工程竣工验收报告。电梯、消防设备等专业设备需专业机构出具结论为合格的检验报告。

维修项目决算金额超出核定预算费用10%以上的，超出核定预算金额的部分，应当按照本规定重新申请。决算金额超出核定预算费用不足10%的，施工单位需说明情况并公示七天，业主无异议。

工程结算需专业工程审计部门进行结算审价。申请人将工程结算审核报告、工程竣工验收报告、分摊清册向专有部分全体业主公示7日。街道、社区负责监督并形成书面证明材料。

公示期满后将维修项目竣工验收报告、由鉴定、监理、检验等专业部门出具的报告、工程结算报告和维修资金工程款拨付公示、分摊清册等公示材料报市政府主管部门所属的住宅专项维修资金的管理机构备案。

第二十七条 申请人持维修资金划拨通知书、法律责任具结书、维修资金划拨表、施工单位出具的发票到市政府主管部门所属的住宅专项维修资金的管理机构（城建中心），拨付备案材料合格后，划拨90%维修资金，另10%作为工程质保金，待工程验收合格满一年后（按照合同约定的质保期满后），申请人公示七天无质量问题后划拨至施工单位账户。

第二十八条 维修项目决算金额超出核定预算费用10%以上的，超出核定预算金额的部分，应当按照本规定重新申请。

第二十九条 发生下列情形之一，需要立即对物业项目进行维修、更新、改造的，可以采用应急程序，费用从相关业主物业专项维修资金中列支：

（一）电梯故障危及人身安全的；

（二）楼体外墙面（含屋檐、阳台）空鼓、开裂的；

（三）屋面、外墙面严重渗漏的；

（四）住宅区内的排水管线损坏，造成污水外溢的；

（五）消防、监控设施出现功能障碍的；

（六）供水、供电、供气设施设备损坏，影响居民用水、用电、用气的；

（七）因不可抗力原因损坏物业共用部位、共用设施设备的；

（八）危及房屋使用安全等应当紧急维修的其他情况。

第三十条 发生下列情形之一，需要立即对物业项目进行维修、更新、改造的，可以采用应急程序，费用从相关业主物业专项维修资金中列支：

（一）电梯故障危及人身安全的；

（二）楼体外墙面（含屋檐、阳台）空鼓、开裂的；

（三）屋面、外墙面严重渗漏的；

（四）住宅区内的排水管线损坏，造成污水外溢的；

（五）消防、监控设施出现功能障碍的；

（六）供水、供电、供气设施设备损坏，影响居民用水、用电、用气的；

（七）因不可抗力原因损坏物业共用部位、共用设施设备的；

（八）危及房屋使用安全等应当紧急维修的其他情况。

第三十一条 发生危及房屋使用安全和严重影响住用功能的紧急情况，需要使用物业专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）业主委员会会同物业服务企业委托具有相应资质的单位进行认定；

（二）属于应急维修范围的，业主委员会应当立即组织选聘具有相应资质的施工企业实施抢修；

（三）工程完工后，业主委员会持认定报告、工程质量监督报告、工程结算审核报告、业主分摊费用明细等材料向区房产主管部门申请结算；业主大会自行管理物业专项维修资金的，业主委员会持上述资料到区房产主管部门备案；

（四）由市房产主管部门代管物业专项维修资金的，区房产主管部门审核同意后，报市房产主管部门，市房产主管部门通知专户管理银行将工程款划拨至业主委员会；由业主大会自行管理物业专项维修资金的，区房产主管部门备案后，业主委员会与施工单位按照合同约定结算。

第三十二条 物业共用部位、共用设施设备发生危及房屋使用安全和严重影响住用功能的紧急情况时，业主物业专项维修资金分户账余额不足以支付应急维修费用的，或者物业专项维修资金存在资金缺口的，应当由各区政府应急资金垫付，待物业专项维修资金归集到位后，予以归还。

第三十三条 下列费用不得从物业专项维修资金中列支：

（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修、养护费用。

第三十四条 在保证物业专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将物业专项维修资金用于购买国债。

利用物业专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

利用业主交存的物业专项维修资金购买国债的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

禁止利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第三十五条 下列资金应当转入物业专项维修资金滚存使用：

（一）（住宅）物业专项维修资金的存储利息

（二）利用物业专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）物业共用设施设备报废后回收的残值。

第四章 监督管理

第三十六条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到（城建中心）办理分户账更名手续。

第三十七条 房屋灭失的，按照以下规定返还维修资金：

（一）房屋分户账中结余的维修资金返还业主；

（二）公有住房售房单位交存的维修资金账面余额返还公有住房售房单位；公有住房售房单位主体消失的，按照公有住房售房单位财务隶属关系，上缴同级国库。

（三）开发建设单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；开发建设单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。（公房）

第三十八条 市住房保障和房屋管理部门（城建中心）应当每年向交存维修资金的业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（二）发生列支的维修项目、费用以及分摊情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关维修资金交存、使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以向市住房保障和房屋管理部门申请复核。市住房保障和房屋管理主管部门自收到申请之日起五个工作日内给予书面答复。

第三十九条 专户管理银行应当每半年向市住房城乡建设行政主管部门发送住宅专项维修资金对账单。市住房城乡建设行政主管部门对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第五章 法律责任

第四十条 开发建设单位违反本办法第十二条规定将房屋交付买受人的，由市住房城乡建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改的，处以3万元以下的罚款。

开发建设单位未按本办法第十七条规定分摊维修、更新及改造费用的，由市住房城乡建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改的，处以1万元以下的罚款。

第四十一条 违反本办法规定，挪用物业专项维修资金的，依法由有关部门追回挪用的物业专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额二倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用物业专项维修资金，情节严重的，除按照前款规定予以处罚外，还应当由市住建主管部门吊销资质证书。

区住建主管部门挪用物业专项维修资金的，由市住建主管部门追回挪用的物业专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十二条 辽宁省住宅专项维修资金专用收据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照国家、省财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。对违反票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。

第四十三条 业主未按照本办法规定或者业主大会决议交存、续交物业专项维修资金，或者拒不分摊维修、更新、改造及增设费用的，业主委员会或者利害关系人可以向人民法院提起诉讼。

第四十四条 违反本办法其他规定，相关法律、法规、规章已规定法律责任的，依法追究法律责任。

第六章 附则

第四十五条 各县物业专项维修资金由所在地人民政府房产主管部门自行管理，可以参照本办法执行。

第四十六条 本办法自2025年 月 日起施行。2011年10月1日施行的《抚顺市住宅专项维修资金管理规定》同时废止。