为了规范本市住宅小区公共收益的归集、使用和管理，维护业主合法权益，市住建局起草了《抚顺市住宅小区公共收益管理办法（试行）》。根据工作需要，现广泛征求社会各界的意见和建议。在2026年11月9日前，公众可通过以下途径提出意见和建议：

1.电子邮件：fsszjwwyc@126.com

2.电话（传真）：024-57612060

3.通信地址：抚顺市顺城区振兴大厦A座抚顺市住房和城乡建设局物业监管科（请在信封上注明“意见征集”字样）

附件：抚顺市住宅小区公共收益管理办法（试行）

抚顺市住房和城乡建设局

2026年10月9日

附件：

抚顺市住宅小区公共收益管理办法（试行）

第一部分  总则

第一条 为深入贯彻落实《中华人民共和国民法典》《辽宁省物业管理条例》《抚顺市物业管理条例》等相关法律法规，按照辽宁省住建厅《关于规范全省住宅小区公共收益管理的工作指南（试行）》（辽住建〔2025〕72号）要求，结合我市实际情况，特制定本办法。

第二条  本办法适用于本市行政区域内的住宅小区公共收益管理活动。

第三条 公共收益管理应当坚持公平公开、专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。公共收益属业主共有，任何单位、个人不得非法侵占、处分或挪用。

第二部分  公共收益的来源

第四条 本办法所称公共收益，是指利用业主共有部分产生的收入扣除合理成本之后的收益。其来源一般包括以下内容：

（一）利用非规划车位、业主共有道路或场地停放车辆所得的收益；

（二）利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙、道闸，以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置广告所得的收益；

（三）利用业主共有的物业服务用房、架空层等公建配套用房或场地进行租赁或者引进自助售卖机、快递柜等进行经营产生的收益；

（四）公共收益利息收入；

（五）相关单位支付的归全体业主的违约金、赔偿金、旧设施设备残值等；

（六）其他依法属于全体业主的收益。

第五条 公共收益的获取应当符合法律法规的规定，不得擅自改变房屋及设施设备的用途，不得妨碍业主和使用人正常使用物业，不得影响物业使用安全。用于经营的项目必须符合消防要求，严禁占用消防通道、应急疏散通道，严禁违反原规划进行私搭乱建、擅自改造。

第六条 前期物业管理阶段，公共收益应当按照《前期物业服务合同》《临时管理规约》约定的范围、标准获取。

《前期物业服务合同》《临时管理规约》约定以外的经营事项，物业服务企业应就共有部分的经营范围、管理方式、收益总额、分配比例等内容征求业主意见，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决占专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数占四分之三以上的业主同意后方可实施。

第七条 业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车，以及利用业主共有部分从事广告等经营性活动的，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决占专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数占四分之三以上的业主同意后方可实施。利用业主共有部分从事广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。

第三部分  公共收益的管理

第八条 公共收益按照共有部分的权属情况，可分为全体业主公共收益和部分业主公共收益。

全体业主公共收益指利用全体业主共有部分获取的收益，收益的使用由全体业主进行表决；部分业主公共收益指利用部分业主共有部分获取的收益，收益的使用由共有部分涉及的业主进行表决。

公共收益的分配，有约定的按照约定执行；没有约定或约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

第九条 公共收益管理单位应当以住宅物业管理区域为单位开设专户，独立核算，每半年公布一次经营所得收支情况，并接受业主监督。

公共收益由业主委员会自行管理的，应以业主委员会名义在监管银行开设专门账户用于存放公共收益。公共收益专项账户名称规范为“XX小区公共收益专户”，专款专用。账户信息向街道办事处（乡镇人民政府）和县（区）物业主管部门报送。

公共收益由物业服务企业代为管理的，物业服务企业应在监管银行以物业服务项目为单位开设分账户。公共收益专项账户名称规范为 “XX小区公共收益专户”，专款专用，账户信息向街道办事处（乡镇人民政府）和县（区）物业主管部门报送。

公共收益管理账户不得以个人或者非公共收益管理单位的其他组织名义开立。

第十条 一个住宅小区只能开立一个公共收益专用账户，严禁公款私存，严禁将公共收益与物业服务经费、业主个人资金混同管理。账户信息发生变更的，须在变更后5个工作日内重新备案。

公共收益资金仅限用于本办法规定用途，严禁转借、质押、用于担保或挪作他用。

第十一条 公共收益由物业服务企业代收代管的，物业服务企业应当在扣除物业服务合同约定的管理成本后，将公共收益实时转入公共收益监管账户。无法实时转入的，应当于每季度第一个月底前，将上一季度公共收益交存至公共收益监管账户。

公共收益由业主委员会自行管理的，公共收益应按实际发生进入公共收益监管账户。

第四部分  公共收益的使用和监管

第十二条 公共收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可经业主大会同意用于以下内容：

（一）补充建筑物及其附属设施的维修资金；

（二）电梯、照明、消防、监控、水泵、防雷装置、电动自行车充电设施、绿地、道路、屋顶、外墙等共有部位、共有设施设备的维修养护、更新、改造费用；

（三）业主大会筹备及业主大会、业主委员会或者物业管理委员会日常工作经费；

（四）业主大会决定的给予业主委员会、物业管理委员会有关人员及聘请的专职工作人员报酬、津贴或者补贴；

（五）委托第三方开展评估鉴定、财务审计、招标代理等费用；

（六）房屋及共用设施设备的保险、体检费用；

（七）电动自行车充电设施、智能安防设施、文体设施等业主共有设施设备增设费用；

（八）经业主大会决定抵扣应当由业主支付的物业服务费用、水电公摊费用；

（九）业主大会决定的其他用途或者支出。

不得用于支付依法、依合同约定或因人为损坏应由特定单位或个人承担的费用，以及业主大会禁止列支的其他情形。

第十三条 前期物业服务期间（成立业主大会前），小区公共收益暂由物业服务企业经营管理；业主大会成立后，小区公共收益由业主委员会经营管理，若业主大会对经营管理有相关决议，则以业主大会决议为准。

第十四条 公共收益使用按照以下程序执行：

（一）业主大会成立前，公共收益应根据《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的约定使用。对于《前期物业服务合同》和《临时管理规约》中未约定的公共收益使用事项，物业服务企业应当制定包括业主公共收益资金用途、预算、项目实施时间安排、监督方式以及是否需要审计审价等内容的公共收益使用方案，向街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）提交报告并全过程接受监督。经审核符合使用范围的，经过专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后，由物业服务企业组织实施。经过法定比例业主同意后，由前期物业服务企业报县区物业主管部门书面备案。县区住建部门向公共收益监管银行发出支付通知。

（二）业主大会成立后，公共收益应根据《物业服务合同》《业主大会议事规则》和《管理规约》的约定使用。符合小区议事规则、管理规约规定与业主大会同意支出范围的，由业主委员会或受委托的物业服务企业制定公共收益使用方案，向街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）提交报告并全过程接受监督。经过专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后，由业主委员会或受委托的物业服务企业组织实施。经过法定比例业主同意后，由业主委员会报县区物业主管部门书面备案。县区住建部门向公共收益监管银行发出支付通知。

（三）街道办事处（乡镇人民政府）指导成立业主大会筹备组时，可根据小区实际情况，在制定业主议事规则或管理规约中设置公共收益使用简易流程，明确委托业主委员会进行相应的使用和管理，明确具体的制度和规则，明确使用范围、使用金额、使用方式、使用公示、审批程序等。公共收益使用简易流程，应排除按规定或约定属于物业服务企业应当承担的责任范围，并不得损害业主的共同利益。

（四）业主大会可以授权业主委员会决定一定金额范围内业主公共收益资金的使用。在符合紧急使用房屋专项维修资金的情况下，优先使用公共收益。

（五）街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会应加强对小区公共收益使用的必要性、规范性的监督和指导。公共收益经营管理主体在公共收益使用前，应当向所在地社区街道办事处（乡镇政府）、居（村）民委员会报备，公共收益不符合小区议事规则、管理规约、合同约定的，社区居（村）民委员会可以要求提交业主大会表决通过后组织实施。业主大会对公共收益使用程序有明确规定的，从其规定。

（六）社区居（村）民委员会要督促业主委员会、物业服务企业等经营管理主体在公共收益使用后，主动将公共收益的使用项目、资金、日期等事项及相关支出佐证材料复印件报社区居（村）民委员会。

第十五条 业主委员会成立之日起30日内，前期物业服务企业应当向业主委员会移交公共收益及其经营收支账目。业主委员会有异议的，可委托有资质的第三方审计机构进行审计，费用从公共收益中支取。物业服务企业不得以业主欠交物业服务费、车位管理费等为由拒绝移交。

第十六条 物业服务合同解除或者终止、业主委员会任期届满的，物业服务企业、业主委员会应当将公共收益及其经营收支账目等资料完整移交新一届业主委员会。新一届业主委员会可委托有资质的第三方审计机构进行审计，费用从公共收益中支取。未成立业主委员会的，应当由街道办事处（乡镇人民政府）确认后，将公共收益及其经营收支账目移交社区（村）临时代管。 

第十七条 公共收益公示在线上线下同步进行。

线上公示在辽宁“阳光三务”平台进行公示。每半年进行更新。

线下公示由公共收益管理单位加盖公章后在物业服务项目的显著位置长期公示，接受业主监督。

第十八条 鼓励公共收益管理单位聘请第三方审计机构于每年一季度末前，对上一年度公共收益的收支情况进行财务审计。业主委员会作为公共收益管理单位的，应在任期届满前，对其管理的公共收益的收支情况进行审计。物业服务企业作为公共收益管理单位的，应当进行物业服务合同期满的财务审计。

审计工作接受属地政府的指导和监督。审计报告应详细列明收益的具体来源、分配比例和使用情况。审计结果应当在小区显著位置公示，公示期不少于三十日。

业主对公示内容有异议的，公共收益管理单位应当自受理异议申请五日内接受业主查询。业主对查询内容仍有异议的，公共收益管理单位应当自收到异议之日起七日内书面答复。

业主对答复仍有异议的，属地政府或者居（村）民委员会应当及时协调处理。经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主联名向属地政府或者居（村）民委员会提出书面异议的，属地政府或者居（村）民委员会另行组织审计，审计费用由联名业主先行垫付。审计结果证实业主异议成立的，审计费用从公共收益中列支；审计结果证实业主异议不成立的，审计费用由联名业主共同承担。

公共收益管理单位逾期不组织审计的，业主可以向属地政府提出审计。属地政府应当督促公共收益管理单位限期组织审计，期满后仍未组织审计的，属地政府可以应业主要求组织审计。审计费用在公共收益中列支。

第十九条 业主发现公共收益管理主体有违反公共收益管理使用行为的，可向属地县区物业管理部门或街道办事处（乡镇人民政府）举报，也可依法向人民法院提起民事诉讼，维护自身合法权益。 

第五部分  职责分工

第二十条 业主大会是住宅小区公共收益管理的决策主体，负责制定和修改公共收益管理规约，决定公共收益的使用方案、分配方案等重大事项。

业主委员会作为业主大会的执行机构，负责公共收益的日常管理工作，包括建立公共收益账目，定期公布公共收益收支情况，代表业主与相关方签订公共收益相关合同或协议，监督公共收益的归集和使用等。

第二十一条 物业服务企业或其他管理人受业主大会或业主委员会委托，负责公共收益的日常代收工作，及时将公共收益存入各县区建立专户下面的分账户内；

协助业主委员会建立公共收益账目，配合做好公共收益收支情况的公示工作；

按照业主大会或业主委员会决定的公共收益使用方案，实施公共收益支出工作，并提供相关票据和资料。

第二十二条 街道办事处（乡镇人民政府）负责指导、监督本辖区内住宅小区公共收益管理工作，协调处理公共收益管理中的矛盾纠纷，对业主大会、业主委员会和物业服务企业或其他管理人在公共收益管理中的违规行为进行督促整改。对拒不移交或侵占公共收益等涉嫌经济犯罪的，移交当地公安部门处理

第二十三条 各县区住建部门负责本行政区域内住宅小区公共收益管理工作的指导和监督，制定相关政策，定期对公共收益管理情况进行检查，对违反本办法规定的行为依法进行查处。

第二十四条 市物业管理协会应督促会员单位加强自律，引领全市物业服务企业规范公共收益经营管理行为，促进行业健康有序发展。

第二十五条 物业服务企业或其他管理人未按规定将公共收益存入专用账户、侵占公共收益的，由各县区住建部门责令限期改正，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

业主委员会成员侵占、挪用公共收益的，由街道办事处（乡镇人民政府）责令限期改正，要求限期返还；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六部分  附则

第二十六条 本办法印发前，物业服务企业从公共收益中已列支垫付的住宅小区共有部分维修、更新、改造的费用，按照规定征求业主意见，由业主按程序进行表决，表决通过的可追认核销。业主表决未通过的，经县区住建部门、街道办事处（乡镇人民政府）共同核实，如有用于应由物业服务费列支的部分，公共收益经营管理主体应将该部分费用退还，并依据《辽宁省物业管理条例》相关条款移送相关部门查处；确实用于共有部分维修、更新、改造的，建档留存，待业主大会成立后，再按程序表决通过后追认核销。

第二十七条 非住宅物业公共收益的使用和管理，可以参照本办法执行。

第二十八条  本办法自印发之日起施行。本办法如有与法律、法规、规章不一致的条款，按有关法律、法规、规章执行。