为规范我市住宅小区业主大会和业主委员会的组建和运行，维护业主合法权益，抚顺市住建局结合本市实际，研究起草了《抚顺市住宅小区业主大会和业主委员会指导细则（征求意见稿）》。

根据工作需要，现广泛征求社会各界的意见和建议。在2026年7月24日前，公众可通过以下途径提出意见和建议：

1.电子邮件：fsszjwwyc@126.com

2.电话（传真）：024-57612060

3.通信地址：抚顺市顺城区振兴大厦A座抚顺市住房和城乡建设局物业监管科（请在信封上注明“意见征集”字样）

附件：抚顺市住宅小区业主大会和业主委员会指导细则（征求意见稿）

抚顺市住房和城乡建设局

2026年6月24日

附件：

抚顺市住宅小区业主大会和业主委员会指导细则

（征求意见稿）

第一章  总  则

第一条  为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《辽宁省物业管理条例》《抚顺市物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》及有关规定，结合本市实际，制定本细则。

第二条  本市行政区域内住宅小区业主大会的成立和召开、业主委员会的选举、换届及日常活动适用本细则。

第三条  业主大会、业主委员会应当坚持党建引领，依据法律、法规、规章的规定和管理规约、业主大会议事规则的约定行使合法权利、履行相应义务。

市委社会工作部负责统筹协调，会同相关部门，指导将业主委员会建设纳入基层治理体系。

市住房和城乡建设局负责本市业主大会和业主委员会的政策制定。

县（区）物业行政主管部门负责加强对街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会有关工作人员的业务培训，加强对业主大会和业主委员会的业务指导。

乡镇人民政府、街道办事处负责组织、协调本辖区内业主大会成立和业主委员会选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。建立物业管理协调机制，召集联席会议，调解物业纠纷。

村民委员会、居民委员会协助乡镇人民政府、街道办事处开展相关工作。社区党组织要指导和推动业主委员会加强党建工作。

第二章  首次业主大会会议

第四条  符合《辽宁省物业管理条例》第十八条、《抚顺市物业管理条例》第十一条规定条件之一的住宅小区，应当筹备首次业主大会会议。业主筹备成立业主大会的，应当在街道办事处（乡镇人民政府）的指导下成立业主大会会议筹备组。

筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会代表组成，人数为7至15人单数，其中业主代表比例不得低于筹备组总人数的1/2，组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。建设单位不存在或经书面通知后未委托代表参加的，可以不作为筹备组成员。乡镇人民政府、街道办事处可以指定律师或其他专业人员协助筹备组开展工作。

筹备组应当自成立之日起15日内将成员名单、工作职责、分工及联系方式等在物业管理区域内醒目位置公告，并在60日内组织召开首次业主大会会议；因客观原因未能召开的，可向乡镇人民政府、街道办事处申请一次延期，延长期限不得超过30日。拟定的筹备组成员名单公示期满，业主无异议或者异议不成立的，筹备组组长于3日内召集筹备组全体成员召开第一次会议。

筹备组组长负责召集和主持筹备组会议，对会议记录和表决情况予以签字确认，签发筹备组公告，在筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况报告上签字。筹备组作出决定应当经筹备组过半数成员同意，成员进行表决时应当在决议上签字，注明同意、反对或者弃权。筹备组应当对会议进行书面记录，成员不能委托代理人参加会议。

筹备组成员不得有下列情形：

（一）本人、配偶及近亲属在本住宅小区的物业服务企业中任职或者兼职；

（二）本人、配偶及近亲属与本住宅小区的物业服务企业有利害关系；

（三）本人及家属存在损害业主共同利益、影响公正履职的行为。

第五条  建设单位或物业服务企业应当自筹备组成立之日起7日内向筹备组提供物业管理区域划分资料、房屋及建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、共用设施设备的交接资料、物业服务用房配置确认资料及其他有关文件资料。筹备组应当对业主资料保密，不得将前款资料用于与筹备无关的活动。首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

第六条  筹备组应当做好以下筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

（三）确认业主身份，确定业主人数、所拥有的专有部分面积，以及业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）提出首届业主委员会成员选举办法，确定候选人名单；

（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

第七条  筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，将第六条所列内容在物业管理区域内醒目位置公告。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案等提出异议的，筹备组应当予以复核或者修改，并告知异议人。业主仍有异议的，可以向县区物业行政主管部门咨询，县区物业行政主管部门自收到询问之日起5日内依据国家和省有关规定予以解答。

第八条  业主大会自首次会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起正式成立。筹备组职责自行终止，由筹备组保管的相关资料物品等在7日内移交业主委员会归档。

第九条  划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。在物业区域新的一期业主入住后，应当补选业主委员会委员，补选办法由首次业主大会根据小区规模、开发进度等因素，在业主大会议事规则中确定。物业管理区域所有项目全部建成后召开的业主大会会议，应当对物业服务内容、标准以及收费方案和物业服务企业等事项作出决定。

第十条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每年至少召开一次。召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主，将会议时间、表决事项、投票权数计算规则及法律后果（包括业主未参与表决情形）在物业管理区域内显著位置公告，并及时告知街道办事处或乡镇人民政府、居（村）民委员会。

有下列情形之一的，应当召开临时会议：

（一）有20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）需要提前解除物业服务合同或者重新选聘物业服务企业的；

（四）业主委员会委员缺额人数超过半数的，或者业主委员会主任、副主任全部辞职、离任的；

（五）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

业主委员会未按照规定及时组织召开的，街道办事处（乡镇人民政府）应当督促或者组织召开。

业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见的形式，也可以采用信息化方式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交业主签收；无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人或者其委托的代理人签名。业主委员会应当通过多种方式及途径送达表决票并经业主确认。业主应当积极参与表决，表决票送达并已确认的业主，视为参与表决，但业主明确表示反对的除外。业主委托代理人参与表决的，应当采用书面形式。业主大会议事规则可以规定每名代理人接受委托的业主人数上限。业主大会会议表决可以通过电子投票表决系统或者书面等方式进行，对无法使用电子投票表决系统或者书面方式进行投票表决的业主，筹备组或者业主委员会应当提供帮助。

一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定代理人行使投票权。业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加，并出具委托书。

物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当就业主大会会议讨论的事项书面征求其代表的业主意见；对需业主投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的具体意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。

业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。业主大会的决定应当在会议召开后7日内以书面形式在物业管理区域内醒目位置公告。

第三章  业主委员会

第十一条  业主委员会成员候选人由居（村）民委员会、业主推荐和业主自荐产生。社区（村）党组织应当引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会委员，通过法定程序担任业主委员会委员。鼓励符合条件的中国共产党党员、人大代表、政协委员、社区工作者等参选业主委员会成员。首届业主大会筹备组中的业主代表是否参选首届业主委员会委员，可在业主大会议事规则中予以明确。筹备组中业主代表被提名为业主委员会委员候选人后，不得参与核实投票人资格、发放和回收选票、计票、唱票、监票等具体筹备工作，由候补业主代表接替。

第十二条  业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成，其具体人数由业主大会决定。业主委员会成员实行任期制，每届任期一般不超过5年，可连选连任，具有同等表决权。业主委员会成员本人、配偶及其亲属不得本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职，并应当符合具有完全民事行为能力、遵守法律法规和业主大会议事规则及管理规约、热心公益事业责任心强公正廉洁、具有一定组织能力、具备必要工作时间、身体健康具有议事能力等条件。

业主委员会成员出现空缺，设立候补成员的，由候补成员按照得票多少依次递补。经候补成员递补后仍低于业主大会议事规则约定组成人数的，业主委员会应当在30日内组织召开业主大会会议补选。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，业主委员会职责自行终止，应当召开业主大会临时会议重新选举业主委员会。业主委员会多名委员同时辞职后，委员数不足总数的二分之一的特殊情况下，可按照议事规则优先将候补委员增补为正式委员，若仍不足总数的二分之一，应当终止业主委员会职责进行改选。业主委员会委员集体辞职的，应当召开业主大会会议重新选举新一届业主委员会，业主可以向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出协助要求，街道办事处（乡镇人民政府）应当给予协助。

业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议，推选产生主任1人、副主任1至2人。鼓励业主委员会成员中有社区“两委”成员或党员的，担任业主委员会主任。经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。

第十三条  业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报县区物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到备案资料后10日内出具备案回执，并在出具回执之日起20日内将备案资料抄送县区物业主管部门，县区物业行政主管部门收到资料后10日内出具备案回执。业主委员会任期内，备案事项发生变更的，应当自变更之日起30日内将变更内容重新备案，并告知相关居（村）民委员会。

业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，在县区物业行政主管部门要求设立的监管银行开设公共收益监管账户。

第十四条  业主委员会委员有下列情形之一的，资格自行终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）丧失民事行为能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

业主委员会委员有下列情形之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

（一）以书面方式提出辞职请求的；

（二）无故缺席业主委员会会议连续3次以上的，不履行委员职责的；

（三）利用委员资格谋取私利的；

（四）拒不履行业主义务，担任业主委员会成员期间，经生效法律文书确认其未按照约定交纳物业服务费，拒不履行的；

（五）侵害他人合法权益，收受物业服务企业或者利害关系业主提供的不当利益或者报酬的；

（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的；

（七）法律法规以及管理规约规定的其他情形。

业主委员会委员职务终止，有候补委员的，由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告。

业主委员会成员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交本届业主委员会；拒不移交的，业主委员会、业主或者居（村）民委员会可以请求街道办事处（乡镇人民政府）督促其移交。经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要增减或者调整业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内显著位置公告。

第十五条  业主委员会及其成员不得有下列行为：

（一）挪用、侵占、擅自使用业主共有财产；

（二）虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修、检测等费用；

（三）索取、收受建设单位、物业服务企业或者利害关系人的不正当利益；

（四）明示、暗示物业服务企业减免业主委员会成员的物业费；

（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；

（六）转移、隐匿、篡改、毁弃或者拖延提供物业管理有关文件、资料；

（七）擅自使用业主大会、业主委员会印章；

（八）拒不执行业主共同决定的事项；

（九）违反法律法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。

有上述行为的，业主、利害关系人有权向有关部门举报，有关部门应当依法处理。

第十六条  业主委员会任期届满3个月前，应当召开业主大会会议进行换届选举；逾期未换届的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令其限期组织换届选举；逾期仍未组织的，可以由居（村）民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下，组织换届选举工作。

业主委员会应当自新一届业主委员会履职之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物予以移交；拒不移交的，新一届业主委员会可以请求街道办事处（乡镇人民政府）督促其移交。在移交过程中出现治安事件的，公安机关应当依法及时处理。

第四章  指导和监督

第十七条  业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况而业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居（村）民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下组织召开。

不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经县区物业行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处或者乡镇人民政府指导物业管理区域所在的居（村）民委员会临时代行业主委员会职责。

第十八条  违反本细则规定的行为，由相关部门依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《辽宁省物业管理条例》《抚顺市物业管理条例》等法律、法规的规定予以处理。

第五章  附  则

第十九条  本细则自2026年  月  日起施行。