为进一步规范抚顺市城区住宅专项维修资金的管理工作，健全管理机制，切实保障全体业主的合法权益，防范资金使用风险，提高资金使用效益，抚顺市住房和城乡建设局结合本市实际情况，研究起草了《抚顺市城区住宅专项维修资金管理实施细则（征求意见稿）》。

根据工作需要，现广泛征求社会各界的意见和建议。在2026年6月10日前，公众可通过以下途径提出意见和建议：

1.电子邮件：fsszjwwyc@126.com

2.电话（传真）：024-57612060

3.通信地址：抚顺市顺城区振兴大厦A座抚顺市住房和城乡建设局物业监管科（请在信封上注明“意见征集”字样）

附件：抚顺市城区住宅专项维修资金管理实施细则（征求意见稿）

抚顺市住房和城乡建设局

2026年5月6日

附件：

抚顺市城区住宅专项维修资金管理实施细则（征求意见稿）

第一章 总则

第一条【目的及依据】 为了加强住宅专项维修资金管理，保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《住宅专项维修资金管理办法》《辽宁省物业管理条例》等法律、法规和规章，结合本市实际，制定本细则。

第二条【适用范围】 本细则适用于我市区城市规划区内国有土地上的住宅（包括商品房、拆迁安置房、经济适用房、国家规定的保障性住房）专项维修资金（以下简称维修资金）的交存、使用、管理和监督。本市售后公有住房维修资金管理，按照售后公有住房维修资金管理相关规定执行。

第三条【定义】 本细则所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本细则所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条【部门职责分工】 市住建局负责住宅专项维修资金（以下简称维修资金）管理政策和规范的制定并监督实施，监督全市维修资金交存、管理和使用工作。

市城建发展促进中心（以下简称市城建中心）负责市区（新抚区、望花区、东洲区、顺城区）维修资金交存、资金管理、核算统计、政策宣贯、系统建设等日常工作。

城区住建局负责协助市城建中心对本行政区域内使用住宅专项维修资金的现场踏勘；负责在联审确认环节，依法审核业主表决的面积和户数比例是否符合法定要求。

第五条【信息化建设】 市住建局和其他有关部门应当推进维修资金管理信息化建设，推动维修资金管理信息与物业管理、房地产交易、不动产测绘、不动产登记等信息互联共享，通过互联网、移动终端等实现维修资金的交存、使用、表决、公示、查询等服务功能。

第六条【街道及社区职责】 乡镇人民政府、街道办事处按照法定职责，监督业主大会、业主委员会依法履行维修资金筹集和使用的相关工作；负责在联审确认环节进行复核，并组织调解相关异议。

社区居（村）民委员会应当协助乡镇人民政府、街道办事处开展社区管理、社区服务中与维修资金管理相关的工作，指导、监督业主大会和业主委员会依法开展维修资金筹集和使用工作；负责在联审确认环节，对业主表决的真实性进行抽查核实。

第二章 交存

第七条【交存义务人】 下列住宅的业主应当按照本细则的规定交存维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

（二）住宅小区内的住宅、非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主。

第八条【首期交存时点及建设单位义务】 已售出的物业，首期维修资金由业主在办理房屋入住手续前或办理不动产登记前向市城建中心交存；建设单位自用、出租以及已经竣工尚未售出的物业，首期维修资金，由建设单位交存。

第九条【首期交存标准】 业主应当按照下列标准交存首期维修资金：

（一）配备电梯的物业，按照建筑面积每平方米112元交存。

（二）未配备电梯的物业，按照建筑面积每平方米70元交存。

第十条【专户银行招标及计息】 市住建局应当综合考虑资金安全、综合利率和银行抗风险能力、服务效能等因素，通过公开招标方式，择优确定维修资金的专户管理银行，开立维修资金管理专户。

专户管理银行负责办理专项维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事项，并提供专项维修资金使用所涉及的第三方服务。

市城建中心应当在维修资金专户中以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

维修资金应当自存入专户之日起记账到户，每年结息一次，次年将利息计入分户账。

第十一条【续交条件及程序】 业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

（一）已成立业主委员会的，维修资金的续交方式、时限和金额依法由业主大会决定，并报送市城建中心登记后执行。

（二）未成立业主委员会的，可以通过社区居委会或者街道组织业主表决等方式，确定续筹方案，开展续筹工作，并按照相关法律、法规规定的表决比例要求表决通过。

第十二条【历史欠交资金补建】 本细则实施前已出售的商品住宅未交存维修资金的，应由业主委员会按照本细则向业主筹集维修资金。

第十三条【使用维修资金出资】 纳入老旧小区加装电梯或者老旧电梯更新的项目，经相关业主表决同意，业主可以使用维修资金履行居民出资义务。

第三章 使用

第十四条【资金用途及保修期认定】 维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造及增设。

保修期无法确定的房屋，从首位业主实际入住时间算起，需要维修、更新、改造的物业共用部位、共用设施设备超过国家规定保修期限的，经业主大会讨论通过，可以申请使用维修资金。

第十五条【费用分摊规则】 维修资金的分摊，相关业主有约定的从其约定；没有约定的，按照下列规定分摊：

（一）涉及单幢房屋屋面及外墙面等共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，由单幢房屋的全体业主按照各自拥有物业建筑面积比例共同分摊。

（二）涉及一个或几个单元的维修、更新和改造，由一个或几个单元的相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同分摊。

（三）涉及小区全体业主共有的物业用房等维修、更新和改造，由小区全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同分摊。

（四）住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造，涉及尚未售出的住宅、非住宅的，开发建设单位应当按照尚未出售商品住宅建筑面积，分摊维修、更新和改造费用。

（五）房屋已售，业主未按规定交存维修资金或者维修资金分户账余额不足的，应当由该房屋业主承担应分摊的全部维修费用。

第十六条【鼓励招标及监理】 鼓励采用招标方式选择维修、更新和改造项目的勘察、设计、施工单位以及采购与工程建设有关的重要设备、材料等。电梯、消防等特种设备进行维修的，鼓励聘请具有相应资质的专业监理单位对工程质量进行监理。

第十七条【竣工验收要求】 使用维修资金的维修、更新和改造工程竣工后，组织实施单位应当依法组织工程竣工验收，经验收合格后方可交付使用。聘请工程监理的，监理单位应当一同参与竣工验收。鼓励维修资金列支范围内的业主代表参与竣工验收。

第十八条【未售出费用分摊】 物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造及增设费用，涉及尚未售出的物业，开发建设单位应当按照尚未售出物业建筑面积的比例分摊。

第十九条【申请人及使用方案】 成立业主委员会的物业管理区域申请使用维修资金的，由业主委员会作为申请人向市城建中心提出申请；未成立业主委员会的物业管理区域申请使用维修资金的，由受益范围业主代表（3人及以上）或业主共同委托的代理人作为申请人提出申请。

申请人应当对申请使用维修资金所提交材料的真实性、合法性、有效性负责，因隐瞒真实情况或者提供虚假材料给相关业主造成损失的，应当依法赔偿相关业主损失并承担相应的法律责任。

申请人应当组织制定维修资金使用方案。维修资金使用方案应当包括拟维修的项目、工程预算、工程进度计划、列支范围、房屋基本情况、维修单位选聘方式。

用于维修、更新和改造项目的鉴定评估、设计、审价、监理、招投标等费用，可以计入维修、更新和改造成本，与工程预算总额并列计入费用预算内容，在维修资金使用方案中载明。

业主未交存维修资金或者维修资金分户账余额不足以支付相关维修费用的，由使用申请人组织进行补交后使用或者制定支付方案自行筹集不足部分资金直接支付给维修相关单位。

第二十条【使用程序】 维修资金的使用按照以下程序实施：

（一）使用前预申请。使用申请人持身份证明、经办人授权委托书，根据维修和更新、改造项目，向市城建中心提出使用建议。

（二）现场勘察确认。市城建中心组织区住建局、街道、社区及相关专业设施设备主管部门对维修项目进行现场勘察，并核查维修资金归集情况后，确认项目的真实性和列支范围。

（三）使用方案公示。现场勘察符合使用条件的，申请人将使用申请、使用方案等维修情况，在维修范围内单元门、公示栏等显著位置向相关业主公示征求意见，公示期不少于7日，应急维修公示期不少于3日。

（四）业主表决公示。维修费用分摊清册经使用范围内业主表决通过后，使用申请人将业主表决结果及相关表决签字情况在维修范围内单元门、公示栏等显著位置向相关业主公示，公示期不少于7日。

（五）联审确认。业主表决结果公示期满无重大异议的，由市城建中心发起《住宅专项维修资金使用联审确认单》（以下简称联审单），按以下顺序进行联审确认：

1. 社区居民委员会职责：对业主表决的真实性进行核查。重点通过电话、上门走访等方式，对业主表决票（或征求意见书）的真实性进行抽查，确认签名是否为业主本人或其合法授权代理人签署，并如实记录核查情况。核查无异议的，在联审单上签署“经抽查、核查，未发现表决票存在伪造、代签等不真实情形”的意见并加盖公章。

2. 街道办事处职责：对社区核查情况进行复核，重点确认社区反馈的争议情况。对反映可能影响表决结果真实性（如群体性投诉、签名批量造假嫌疑等）的争议进行重点核实。经复核，无影响表决效力的重大争议的，在联审单上签署“经复核，同意使用”的意见并加盖公章。

3. 区住建局职责：对业主表决的法定比例进行审核。依据业主委员会提交的业主名册、专有部分面积清册和表决结果汇总表，依法计算并确认：（1）参与表决的业主人数及专有部分面积是否均达到全体相关业主的三分之二以上；（2）同意使用的业主人数及专有部分面积是否均达到参与表决业主的二分之一以上。经审核符合法定要求的，在联审单上签署“经审核，表决比例符合《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定”的意见并加盖公章。

4. 联审单经各方签字盖章后，由市城建中心收回，作为后续备案和资金拨付的依据。

（六）竣工结算评审。使用申请人应当按照使用方案组织实施维修和更新、改造工程。根据合同约定，工程费可以采取分批划转或者竣工结算后一次性划转。工程竣工后，使用申请人应当组织工程验收，聘请了监理单位的，监理单位应当参与验收，验收合格的，在竣工验收报告上签署意见。申请人应当委托具有相应资质的专业审计机构对工程结算进行审价，并出具结算审核报告。

（七）决算分摊公示。使用申请人应当将竣工验收报告、施工合同、结算审计报告、维修资金使用决算分摊情况等材料，在维修范围内单元门、公示栏等显著位置向列支范围内相关业主进行公示，公示期不得少于7日。

（八）申请项目备案。使用申请人在决算分摊公示后持相关资料报市城建中心备案，市城建中心依据备案资料从相关业主维修资金分户账中列支分摊相关费用，整理资料存档。

（九）申请结算支付。使用申请人持竣工验收报告、工程结算书、施工照片、施工材料合格证、结算审计报告、决算公示材料（含公示原件、公示照片和公示情况说明）；应急使用涉及电梯或者消防维修的，还需提供检验检测合格报告、结算申请表及发票，报市城建中心申请结算支付相关维修费用。

经审核材料齐全的，依据相关合同约定，市城建中心足额扣留工程质保金后向施工单位支付工程维修费，向监理、造价、审价等单位一次性足额支付维修相关服务费。

工程质保期内，由施工单位原因造成的质量缺陷，业主应当向使用申请人报修，使用申请人应当及时通知施工单位进行质保维修，施工单位未按合同约定及时组织质保维修的，使用申请人负责对存在质量问题进行核实统计，制定质保维修方案，向市城建中心申请使用工程质保金进行维修。工程质保金不足以支付全部质保维修费用的，使用申请人或者相关业主可以按照合同约定向施工单位进行索赔。

工程质保期满后，经使用申请人确认不存在工程质量遗留问题的，施工单位应当持使用申请人出具的审核意见向市城建中心申请支付工程质保金，经审核合格的一次性向施工单位足额支付工程质保金。

第二十一条【应急使用情形】 物业保修期满后，发生下列危及安全情形之一，需要立即使用维修资金的，可进行应急抢险维修：

（一）屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的。

（二）电梯故障危及人身安全的。

（三）消防设施损坏的。

（四）公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的。

（五）楼体外立面有脱落危险的。

（六）共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的。

（七）其他危及房屋安全的情形。

第二十二条【应急使用程序】 需要立即使用维修资金的，由业主委员会或者居（村）民委员会、相关业主提出应急处置方案，或者由物业服务企业提出建议，经业主委员会或者居（村）民委员会、相关业主同意，书面报告所在地街道办事处（乡镇人民政府）和区住建局。

区住建局接到申请后，于三个工作日内组织市城建中心、申请人、属地街道、相关鉴定单位、相关专业单位、居（村）民委员会及造价咨询单位到现场核实情况，并出具审核意见。如审核同意，则共同确定抢险方案，并由造价咨询单位编制预算报告。

应急维修费用应当从相关业主的维修资金分户账中按照专有部分面积分摊列支，使用情况在物业管理区域内显著位置向相关业主进行不少于七日的公示。

第二十三条【不得列支费用】 下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。

（三）应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用。

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修、养护费用。

（五）规划上专属特定房屋，建设单位销售时已经根据规划列入房屋买卖合同，约定单独为某个业主使用的露台、屋面、庭院等专有部分，应当由该业主自行承担的维修费用。

（六）其他不应当列支的情形。

第四章 监督管理

第二十四条【房屋转让时资金过户】 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时过户。房屋所有权发生转让后，受让人应当持房屋权属证书、身份证及有关交纳凭证等到维修资金管理部门办理分户账更名手续。

第二十五条【异常使用核查】 市城建中心、区住建局发现维修资金使用异常时，如单笔资金申请额度过大，或年内同一小区频繁申请且累计数额较大的，应当实地勘验检查，并向市住建局报备。

第五章 法律责任

第二十六条【民事诉讼途径】 业主未按照本细则规定或者业主大会决议交存、续交维修资金，或者拒不分摊维修、更新、改造及增设费用的，业主委员会或者利害关系人可以向人民法院提起诉讼。

第二十七条【法律责任适用】 违反本细则规定的，依照相关法律、法规、规章的规定追究法律责任。

第六章 附则

第二十八条【非住宅参照执行】 住宅小区外，与住宅楼不相连的非住宅物业的专项维修资金交存、使用和管理，参照本细则执行。

第二十九条【三县参照执行】 抚顺县、清原县、新宾县结合实际情况参照执行。

第三十条【施行日期】 本实施细则自2026年 月 日起施行。2011年10月1日施行的《抚顺市住宅专项维修资金管理规定》（抚房管发〔2011〕19号）同时废止。