——转自《抚顺晚报》

　　为贯彻落实《辽宁省物业管理条例》，近日，市发改委、市住建委制定出台了《抚顺市物业服务收费管理规定》。新规定将进一步规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益。
　　本规定适用于我市行政区域内物业服务收费及其监督管理活动。其中所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。

　　这样的服务企业可以收取物业费

　　什么样的物业服务企业有资格收取物业费呢？《规定》提出，凡符合“经工商、税务登记，依法纳税，取得独立法人资格；物业管理区域经物业行政主管部门备案；签订书面物业服务合同”条件的物业服务企业，可以收取物业费。旦物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，依法在物业服务合同中约定。

　　物业费预收期限最长不超过一年

　　《规定》明确，物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式。
　　实行酬金制的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，定期如实公示并接受业主监督和业主委员会核查。
　　包干制是指业主向物业服务企业支付固定服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税金和物业服务企业的利润。
　　物业服务企业可以根据物业服务合同可预收物业服务费用，预收期限最长不得超过一年。

　　普通住宅物业服务收费实行政府指导价

　　物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。其中，住宅前期物业服务收费（指普通住宅，不包括别墅、公寓）实行政府指导价，由建设单位与选聘的物业服务企业根据市住建委制定的《抚顺市物业服务标准》（《抚顺市物业服务标准》另行发布），在不超过各物业服务等级对应的物业费最高指导价标准、下浮不限的基础上，签订书面的前期物业服务合同，约定具体物业服务收费标准。合同期限不得超过3年，合同期满继续续聘的，应当续签物业服务合同。
　　除住宅前期物业服务收费以外的其它物业服务收费实行市场调节价，由建设单位或业主、业主委员会与物业服务企业协商确定收费标准，并在物业服务合同中约定。
　　棚改小区实行物业管理的，物业服务收费按照市政府办公厅《关于印发抚顺市早期棚改小区改造工程和建立后续物业管理长效机制实施方案的通知》（抚政办发〔2018〕93号）规定执行。
　　具备成立业主大会条件的住宅项目，按照《物权法》和《辽宁省物业管理条例》有关规定，依照法定程序组织召开业主大会，由业主大会决议确定物业服务标准和收费标准，业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

　　服务双方的N个焦点

　　《规定》中还明确了当前物业服务双方围绕服务与收费价格的诸多焦点问题。
　　物业服务企业受业主的委托提供物业服务合同约定以外的其它服务，服务收费由双方约定，国家、省另有规定除外。
　　业主装修房屋时产生的装修垃圾由业主自行清运的，物业服务企业不得向其收取垃圾清运费。业主委托服务企业清运装修垃圾的，服务费用由双方协商确定。
　　车辆在物业管理区域内公共场地或者占用业主共有道路的停放、收费、管理和费用的使用办法等事项，由业主大会决定。
　　在物业管理区域内，涉及的相关用电、水等价格和收费的优惠政策按国家、省规定执行。
　　日常物业服务中，物业服务企业向业主发放出入门卡、电梯卡、车辆出入卡，制作和管理费用支出计入物业服务成本，不得向业主收费。对丟失、损坏等因素需要补办的，物业服务企业可收取工本费。
　　此外，《规定》要求，建设单位在商品房销售时，应在销售场所显著位置公示选聘的物业服务企业情况、前期物业服务合同、临时管理规约、物业管理区域图、物业服务内容、物业服务标准、物业服务收费标准、计费方式等内容，商品房买卖合同中应当约定前述相关内容。物业服务企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内显著位置，将服务事项、服务标准、收费方式、收费标准等有关情况公示。各级价格主管部门、物业行政主管部门应当按照各自职责做好对物业服务收费的管理和监督工作，保障业主和物业服务企业的合法权益。