各县区住建局（房产局、城建局、房产管理中心）：
        《辽宁省物业管理条例》（以下简称《条例》）重新修订后，将于2018年2月1日正式实施。各县区物业主管部门要根据《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》（建办房〔2017〕75号）要求，转变观念，强化事中事后监管，切实承担物业服务属地管理主体责任，会同城市管理、民政、公安、价格等有关部门按照各自职责指导监督物业管理工作，按照业主自我管理与社会化服务相结合的原则，积极推动将物业管理纳入社区治理体系。充分发挥街道办事处（乡镇人民政府）在指导业主大会和业主委员会、监督物业管理活动等方面的重要作用，建立健全物业管理联席会议制度，维护社区和谐稳定。现将具体工作通知如下：
        一、加大《条例》的宣传力度，建立健全相关制度。
        市物业管理部门将聘请省内专家进行《条例》内容解读培训，各县区物业管理部门也要通过多种渠道、多种方式搞好《条例》的宣传和普及工作，重点抓好对街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会物业管理人员和物业企业人员的培训，利用社区宣传栏、电子公告牌等设施，张贴、播放相《条例》相关内容，并通过举办各种形式的社区活动，增强宣传的针对性。同时不再受理物业服务企业资质核定申请，实行物业服务企业登记制度，物业企业持营业执照及相关材料到注册所在地县（区）物业管理部门登记，并在市物业管理部门指导下将企业相关信息录入“辽宁省物业企业信用管理系统”。
        二、加强对物业服务企业的监督管理，建立物业企业信用档案，设立企业“红黑榜”。
        各县区物业主管部门会同街道办事处（社区居委会）应当开展经常性物业管理专项检查活动，结合日常检查、投诉处理和年度动态考核，将管理规范、商业信誉好、服务质量优、业主评价高、获得多项荣誉的物业企业列入诚信服务企业“红榜”。发现物业服务企业不按合同约定提供服务、物业项目收支情况不公开、收费项目没有明码标价、擅自提高收费标准、擅自占用物业共用部位共用设施设备谋取私利等违法违规行为以及管理乱、服务差、对业主合理投诉置若罔闻等问题的，应当约谈物业服务企业法定代表人或负责人，下发书面整改通知书责令限期改正。
        对物业服务企业拒不改正的，县区物业主管部门可以报请同级人民政府同意，作出限制该企业从事物业服务的决定。经所在地的县区物业主管部门确认，物业服务企业存在严重违法违规行为且社会影响极其恶劣的，县区物业主管部门可以将其记入诚信服务企业“黑榜”，年度动态考核结论为不合格，并向社会公布，将企业信用档案与动态考核、招投标、评优等挂钩。物业服务企业在前期物业管理期间有明显违约行为且拒不改正的，业主大会有权责令其退出物业项目，并重新选聘新的物业服务企业。
        三、建立健全物业服务投诉平台，落实物业服务投诉分级受理制度。
        各县区物业主管部门和街道办事处（社区居委会）要结合我市物业服务纠纷调处机制，充分发挥物业纠纷调解委员会作用，及时有效的处理好各种投诉，解决物业行业日常运行中产生的问题，预防和化解物业服务矛盾和纠纷，同时将物业企业投诉率、办理率、业主满意率做为对企业服务质量和信用评价考核的一项重要指标，记入物业服务企业信用档案，与年度动态考核挂钩。
        四、监督招投标管理制度的落实，规范物业项目准入机制。
        新建住宅区选聘前期物业服务企业，成立业主大会、选举产生了业主委员会的住宅区重新选聘物业服务企业，按照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，以公开招标方式选聘。对获得国家、省市行业主管部门嘉奖的物业服务企业在招投标中予以加分，全力打造公开、公平、公正、优胜劣汰的物业管理市场。业主大会决定重新选聘物业服务企业提供服务的，选聘标准、服务内容和服务价格等均由业主大会确定，业主委员会要依据相关规定委托物业管理招投标代理机构组织招投标活动，开标、评标要在市、区（县）物业主管部门监督指导下进行。任何人员包括业主委员会及其成员不得以任何方式干预招投标活动，未经招投标而擅自签订的物业服务合同不受法律保护，县区物业管理部门应责令限期改正。
        五、进一步落实物业承接查验制度。
        指导监督建设单位和物业服务企业依法做好物业共用部位、共用设施设备的查验和交接工作，厘清各方主体之间的权利义务关系，减少开发建设遗留问题。新建物业的配套建筑及设施设备竣工验收合格，在市、区物业主管部门指导和监督下，完成承接查验工作后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。对于物业服务企业擅自承接未经查验的物业，或在物业承接查验中与建设单位恶意串通、弄虚作假、侵犯业主权益的，该企业除依法依规承担法律和经济责任外，其行为还要记入物业服务企业信用信息档案。
        六、建立和强化履约保证金和物业保险制度。
        物业服务企业接管物业项目，按照《抚顺市物业服务企业履约保证金管理办法》之规定缴纳履约保证金。物业服务企业未按有关规定退出物业项目或退出物业项目时不移交共用设施设备和资料的，要扣罚或扣押其履约保证金。要大力推行物业管理保险制度，物业服务企业应当购买共用部位、共用设施设备及公众责任等项保险，以市场化手段降低管理风险。
        七、引导老旧住宅区改造后建立物业管理制度。
        旧住宅区经过综合改造后实行物业化管理，其具体管理模式由业主大会决定。凡选聘专业化物业服务企业的，要按照相关规定采取招投标方式并办理招标备案手续；凡由社区居委会托管的，由社区居委会牵头组建物业服务中心；凡聘请物业服务职业经理人管理的，由业主委员会提出拟聘人选，经业主大会表决同意后聘任；凡由业主自行管理的，由业主委员会负责组织和实施相关服务。
        各县区物业管理部门应加紧领会新的文件精神，加快转变管理模式，以适应国内物业行业管理新政策变化发展的形势，规范辖区内物业服务行为，提升县区物业管理成效，从而进一步提高我市物业行业总体水平。

抚顺市住房和城乡建设委员会
2018年1月11日